פרויקט יזמי מול פרויקט התחדשות עירונית: מה ההבדל מבחינת הגוף המממן

בעוד שפרויקט יזמי "קלאסי" מתחיל לרוב מרכישת קרקע, תכנון, שיווק וביצוע מול גורם בעלים אחד או מספר מצומצם של שותפים, פרויקט התחדשות עירונית מתחיל קודם כל מאנשים.
מנקודת מבטנו כגוף מממן, זהו הבדל מהותי שמשפיע כמעט על כל נדבך במבנה העסקה, רמת הסיכון, אופן ניהול המימון והליווי הנדרש לאורך הדרך.

איך בוחנים סיכון בכל אחד מהפרויקטים

בפרויקט יזמי רגיל, עיקר בחינת הסיכון מתמקדת בפרמטרים כלכליים ותכנוניים: איכות הקרקע, היתכנות תב"ע, ביקושים באזור, עלויות ביצוע, רווחיות ויכולת המכירה, זאת כמובן בנוסף לניסיונו ולחוסנו הפיננסי של היזם. מדובר לרוב בתהליך ליניארי יחסית, שבו ליזם שליטה רחבה יותר בקצב קידום העסקה.
לעומת זאת, בפרויקטים של התחדשות עירונית אנחנו בוחנים שכבת סיכון נוספת, ולעיתים המרכזית ביותר, והיא המורכבות האנושית והרגולטורית.
כאן לא מספיק לבדוק רק אקסל ותחשיבים כלכליים. במקרה של התחדשות עירונית צריך להבין את הדינמיקה בין בעלי הדירות הקיימים, שיעורי ההסכמות שלהם לצאת לפרויקט, איכות ההתארגנות והמארגנים, יכולת ניהול ההתנגדויות במידה ויש, החוסן של היזם מול תהליך ארוך, והיכולת להחזיק פרויקט גם בתקופות של אי ודאות תכנונית או משפטית.

היזם עצמו: ניסיון, חוסן ופוטנציאל

הבדל משמעותי נוסף נוגע לזהות היזמים עצמם.
בעסקאות יזמיות "קלאסיות" פועלות בדרך כלל חברות בנייה ויזמים ותיקים, בעלי ניסיון מצטבר, הון עצמי רחב, מערכות מקצועיות וקשרים מבוססים מול גורמים מממנים, קבלני ביצוע ורשויות.
לעומת זאת, עולם ההתחדשות העירונית פתח את הדלת גם ליזמים צעירים יחסית, כאלה שמזהים הזדמנות עסקית עוד בשלב ההתארגנות הראשונית, אך לעיתים חסרים ניסיון מוכח בניהול פרויקטים מורכבים לאורך שנים, ביזמות ובבנייה בפועל.
מבחינתנו כגוף המממן, מדובר באתגר מהותי אך גם בהזדמנות.
מצד אחד, יזם צעיר עשוי להביא אנרגיה, יצירתיות, רעב עסקי ויכולת לייצר חיבור טוב יותר עם בעלי הדירות.
מצד שני, היעדר ניסיון עלול להתבטא בחוסר הבנה מספק של תהליכי רישוי, ניהול סיכונים, בניית תזרים נכון, התמודדות עם עיכובים או ניהול מערכות יחסים מורכבות מול דיירים ורשויות.
לכן, כגורם מממן בתחום ההתחדשות העירונית, בחינת העסקה אינה מסתכמת רק בבדיקת הפרויקט, אלא גם בבדיקת היזם עצמו, ניסיונו והיכולת שלו לצמוח לתוך הפרויקט ולהביא אותו לגמר.

מעבר לאשראי: הגוף המממן כשותף מקצועי

במקרים רבים, אנו נדרשים לא רק לספק אשראי, אלא ממש לשמש כשותף מקצועי ליזם: לכוון, להציב מנגנוני בקרה, לבנות מסגרות עבודה נכונות ולעיתים אף לסייע בקבלת החלטות מהותיות לאורך הדרך.
בפרויקט יזמי רגיל הדגש הוא בעיקר על הזרמת הון, מסגרות אשראי, ליווי פיננסי ובקרה פיננסית.
בהתחדשות עירונית, לעומת זאת, נדרש ליווי עמוק בהרבה, כזה שמשלב הבנה תכנונית, משפטית, קהילתית ותזרימית גם יחד.

מימון בתנאי אי ודאות ולאורך זמן

המשמעות היא שבפרויקטים של התחדשות עירונית עלינו להיות הרבה יותר גמישים ויצירתיים.
לעיתים היזם נדרש לממן שלבים מוקדמים מאוד של הפרויקט, עוד לפני ודאות מלאה, לרבות מימון דיירים, עלויות חתימות, יועצים, שינויי תכנון, ערבויות מורכבות ותקופות ארוכות ללא הכנסות.
אלו שלבים בעייתיים יותר, שכן עדיין לא קיימת בטוחה נכסית שתשמש כבטוחה למימון. זהו מימון שמבוסס לא רק על בטוחה קיימת, אלא גם על אמון ביכולת של היזם להוביל תהליך ארוך ומורכב עד להבשלה מלאה.

בנוסף, בעוד שביזמות רגילה משך חיי העסקה לרוב ברור יותר, בהתחדשות עירונית משך הזמן ארוך הרבה יותר.
כל עיכוב, התנגדות דייר, שינוי מדיניות עירונית, עיכוב בהיתר או שינוי רגולטורי, משפיע באופן ישיר על צרכי המימון, על עלויות הריבית ועל רמת הסיכון של הגוף המלווה.

לכן, מנקודת המבט שלנו כגוף מממן, בכל פרויקט, ובמיוחד בפרויקט של התחדשות עירונית, לא מדובר רק "בעוד עסקת נדל"ן", אלא במערכת יחסים ארוכת טווח עם היזם.
היכולת להיות זמין, קשוב, יצירתי ומהיר בקבלת החלטות הופכת לחלק בלתי נפרד מהצלחת הפרויקט עצמו.

היתרון של מימון חוץ בנקאי ושל עדית פייננס

דווקא בעולם הזה בולט היתרון של מימון חוץ בנקאי ליזמים: היכולת לראות מעבר לטבלאות, להבין את מורכבות העסקה בזמן אמת, ולהתאים פתרונות דינמיים לפרויקט שנמצא בתנועה מתמדת.
כאן נכנס היתרון המשמעותי שלנו בעדית פייננס.
כחברה הפועלת בעולם המימון החוץ בנקאי, אנו רואים את עצמנו לא רק כגורם שמעמיד אשראי, אלא כשותף אמיתי לדרך.
במיוחד בעולם ההתחדשות העירונית, שבו נכנסים יותר ויותר יזמים צעירים או יזמים שנמצאים בצמיחה, יש חשיבות עצומה לגוף מממן שמוכן גם ללמד, להכווין וללוות את היזם לאורך כל שלבי העסקה.

היכולת לשבת עם היזם, להבין את האתגרים, לבנות יחד מבנה מימון נכון, לייצר פתרונות יצירתיים ולבצע התאמות תוך כדי תנועה היא חלק מהותי מהזהות של החברה.

לא כל עסקה נראית אותו דבר, ולא כל יזם צריך את אותו פתרון. לכן הגמישות, הזמינות לקבלת החלטות והיכולת להסתכל מעבר למספרים היבשים מאפשרות לנו לייצר מענה מותאם כמעט לכל סוג עסקה, החל משלבי ההתארגנות הראשוניים ועד לליווי מלא של הפרויקט, וזאת תוך העמדת מעטפת מומחים שמסייעת ליזם משלב התכנון, המיסוי ועד המימון בפועל.

בעולם שבו פרויקטים משתנים תוך כדי תנועה, הרגולציה מתעדכנת ודינמיקת השוק אינה קבועה, גוף מימון חייב לדעת לא רק לממן, אלא גם לחשוב יחד עם היזם, לצמוח איתו ולתת לו את הביטחון שיש מאחוריו שותף שמבין את הדרך.

המאמר נכתב ע״י משה פלדמר, סמנכ"ל שיווק, מכירות ופיתוח עסקי, עדית פייננס